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A Força dos Shoppings em Manter os Valores Locativos em Bases Artificiais

A Força dos Shoppings em Manter os Valores Locativos em Bases Artificiais

A Força dos Shoppings em Manter os Valores Locativos em Bases Artificiais

Qual alternativa o lojista teria?

O mercado de shopping centers no Brasil apresenta um grande desafio para lojistas: a dificuldade de negociar aluguéis em valores sustentáveis. Com um poder de barganha desproporcional, os empreendedores desses centros comerciais impõem condições que afetam diretamente as margens de lucro dos varejistas, mesmo para redes em crescimento e expansão.

Oligopólio e Concentração de Mercado

Os shopping centers operam em um mercado oligopolizado, com barreiras significativas à entrada de novos concorrentes. A recente fusão entre grandes players reforça essa concentração, tornando o setor ainda mais dominado por poucos grupos. Além disso, é comum observar que shoppings concorrentes adotam práticas idênticas em relação aos lojistas, evidenciando uma uniformidade estratégica que reduz a capacidade de negociação dos comerciantes.

Os shoppings exercem um papel essencial no varejo, pois concentram um grande fluxo de consumidores. Isso gera uma relação de dependência entre lojistas e empreendedores, acentuada pela assimetria de informações. Muitos lojistas iniciantes desconhecem seus direitos e obrigações contratuais, além de não terem clareza sobre preços médios de mercado, o que favorece os shoppings na negociação dos aluguéis.

Impacto dos Aluguéis nas Finanças dos Lojistas

O custo de ocupação em um shopping center é uma das despesas mais relevantes para os lojistas. Diferente de tributos e insumos, esse custo não se ajusta automaticamente em cenários de queda nas vendas. A explosão dos índices IGP-M e IGP-DI, utilizados para reajustar os aluguéis, a partir de 2020, elevou os valores locatícios a patamares insustentáveis para muitos comerciantes.

Mesmo diante dessa realidade, a maioria dos shoppings resiste a reduzir os aluguéis de forma definitiva. Em vez disso, oferecem apenas descontos temporários, mantendo artificialmente os valores elevados. Esse comportamento visa estabelecer uma referência de preço elevada para novos contratos e para eventuais perícias judiciais em ações de revisão de aluguel. Como consequência, os lojistas enfrentam um dilema: aceitar as condições impostas pelos shoppings ou encerrar suas operações, correndo o risco de enfrentar pesadas multas rescisórias.

O Papel da Ação Renovatória na Equilibração dos Aluguéis

A ação renovatória de contrato de locação é uma ferramenta essencial para equilibrar a relação entre lojistas e shoppings. Além de garantir a permanência do comerciante no ponto e preservar o valor do fundo empresarial, a Lei do Inquilinato estabelece que o novo aluguel deve ser fixado com base na média praticada por outros lojistas do mesmo shopping, ocupando espaços similares.

Para que esse processo seja justo, é fundamental que os peritos judiciais utilizem como referência os valores efetivamente pagos pelos lojistas, considerando os descontos temporários aplicados. Além disso, os novos contratos devem ser priorizados na análise, pois refletem melhor a realidade do mercado. Hoje, é notório que lojistas entrantes estão pagando aluguéis significativamente menores do que os antigos, reforçando a necessidade de ajustes justos para quem já está estabelecido.

Perspectivas para o Futuro do Setor

No curto e médio prazo, os desafios para os lojistas continuam grandes. Para garantir a sustentabilidade do setor, é essencial uma mudança cultural entre empreendedores e comerciantes. A verdadeira parceria de longo prazo entre ambas as partes será o fator decisivo para manter a força e a relevância dos shopping centers no cenário econômico.

Conclusão

O modelo atual de precificação dos aluguéis em shoppings precisa ser revisto para garantir condições mais equilibradas para os lojistas. A adoção de práticas mais transparentes e justas será essencial para que o setor continue sendo uma opção viável para o varejo. Somente com ajustes reais e um equilíbrio maior na negociação será possível garantir um ambiente comercial saudável e sustentável para todas as partes envolvidas.

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