12 Pontos Fundamentais dos Contratos de Locação para Novas Lojas.
Não assine um contrato de locação sem antes ler este artigo.
O mercado varejista segue dinâmico, mesmo diante dos desafios econômicos. A abertura de novas lojas continua sendo uma estratégia de expansão para muitos empresários, mas é essencial que os lojistas fiquem atentos aos detalhes contratuais antes de fechar negócio.
Neste artigo, apresentamos 12 pontos fundamentais que devem ser observados ao negociar contratos de locação para novos pontos comerciais.
1. Vistoria e Análise de Risco
Antes de assinar qualquer contrato, faça uma vistoria detalhada do imóvel para avaliar suas condições arquitetônicas e estruturais. Além disso, verifique documentos essenciais, como:
Certidão do Cartório de Imóveis (CRI)
“Habite-se”
Zoneamento
Isso evita surpresas futuras e garante que o espaço atenda às exigências legais.
2. Compatibilidade do Custo de Ocupação
O aluguel e os encargos devem ser compatíveis com o faturamento projetado da loja. Antes de fechar contrato, faça um cálculo detalhado para garantir que o custo de ocupação não comprometa a saúde financeira do negócio.
3. Prazo de Vigência
A Lei do Inquilinato prevê a Ação Renovatória de Contrato de Locação, permitindo que lojistas com contratos de 60 meses ou mais garantam a continuidade do ponto comercial. Para maior segurança, o ideal é negociar contratos com esse prazo mínimo.
4. Cessão, Sublocação e Comodato
A legislação proíbe a cessão, sublocação ou comodato do imóvel sem autorização do locador. Para garantir flexibilidade no futuro, é recomendável incluir uma cláusula permitindo essas operações, especialmente se houver planos de venda do estabelecimento.
5. Multa Rescisória
Caso o inquilino precise rescindir o contrato antecipadamente, será aplicada uma multa rescisória, geralmente equivalente a três aluguéis proporcionais. O ideal é negociar esse valor ou buscar isenção em determinadas circunstâncias.
6. Luvas ou Res Sperata
O pagamento de “luvas” (ou res sperata) pode ser exigido pelo locador, especialmente em contratos de 5 anos ou mais. Sempre que possível, tente negociar a isenção ou propor que o pagamento seja proporcional ao tempo de ocupação do imóvel.
7. Índice de Reajuste do Aluguel
Os aluguéis costumam ser reajustados anualmente, e a escolha do indexador faz toda a diferença. IPCA-IBGE e outros IPCs são opções mais estáveis. Já IGP-M e IGP-DI apresentam maior volatilidade, podendo gerar reajustes mais elevados.
8. Carência no Pagamento do Aluguel
Para reduzir custos no início da operação, negocie um período de carência no pagamento do aluguel e encargos, cobrindo pelo menos o período necessário para reformas e adaptações do espaço.
9. Benfeitorias no Imóvel
Por padrão, benfeitorias realizadas pelo inquilino podem ou não ser indenizadas, dependendo do contrato. Se houver necessidade de reformas estruturais ou melhorias no espaço, negocie cláusulas que garantam indenização ou retenção do valor investido.
10. Cláusula de Vigência
Para garantir que o contrato seja respeitado mesmo em caso de venda do imóvel, inclua a cláusula de vigência e registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Isso evita despejos inesperados sem direito a indenização.
11. Direito de Preferência na Compra
Caso o locador decida vender o imóvel, a Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de preferência na compra. Para evitar problemas, o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel.
12. Seguro Obrigatório
Muitos contratos exigem que o inquilino contrate um seguro contra danos no imóvel. Antes de assinar, verifique os custos e a viabilidade desse seguro, garantindo que ele esteja dentro do orçamento e seja renovado regularmente para evitar infrações contratuais.
Conclusão
Negociar um contrato de locação exige atenção a diversos detalhes que podem impactar diretamente a operação do negócio. Seguir esses 12 pontos fundamentais ajuda a evitar riscos e garante mais segurança na escolha do ponto comercial ideal.
Se você está planejando abrir uma nova loja, analise cada cláusula do contrato com atenção e, sempre que possível, consulte um especialista para garantir um bom acordo.
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